Airbnb ou la location : Faites le bon choix pour votre stratégie d'investissement
Principaux enseignements :
Les Airbnbs ont des rendements potentiels plus élevés mais sont variables et nécessitent une gestion intensive, tandis que la location traditionnelle offre des revenus plus stables mais des rendements potentiellement plus faibles.
L'emplacement, la demande, les équipements et les réglementations locales influencent le retour sur investissement pour Airbnb, tandis que les tendances économiques et les caractéristiques des biens ont un impact sur les locations à long terme.
Il est essentiel de mettre en place une stratégie efficace et une tarification dynamique pour les LCD et de comprendre les tendances à long terme du marché pour les LLD.
Si vous vous lancez dans l'investissement immobilier, vous serez tôt ou tard confronté à cette question : Dois-je mettre mon bien en Airbnb ou le louer à l'ancienne ?
Quel est le meilleur choix ? Où obtiendrai-je le meilleur retour sur investissement (ROI) ? Laissons la part belle aux suppositions.
L'investissement immobilier offre de nombreuses possibilités de rendement substantiel, mais le choix entre la location à court terme et la location à long terme exige une analyse approfondie. Il est essentiel de comprendre les éléments qui influencent le retour sur investissement pour chaque choix.
Ce guide a pour but d'analyser les facteurs essentiels qui influencent à la fois le revenu locatif potentiel et le retour sur investissement global dans le débat Airbnb vs location à long terme.
Ne vous fiez pas aux suppositions
Planifiez votre stratégie LCD sur la base de l'activité et des tendances réelles en matière de réservation, et voyez comment les choses évoluent d'une année sur l'autre.
Dynamique du marché entre Airbnb et la location
Pour choisir entre Airbnb et la location traditionnelle, il faut tenir compte des objectifs d'investissement, de la tolérance au risque et de l'implication. Les locations à court terme (LCD) offrent des rendements plus élevés mais sont plus variables et plus difficiles à gérer. Les locations à long terme offrent une plus grande stabilité mais peuvent produire des rendements plus faibles sur les marchés où la demande de locations à court terme est élevée. En tant qu'investisseur, le choix entre les deux implique de donner la priorité au rendement potentiel par rapport à la stabilité. Il est important de comprendre ce qui détermine le retour sur investissement dans les deux cas avant de prendre une décision.
Voici les facteurs clés qui influencent le retour sur investissement d'Airbnb par rapport à la location :
Locations à court terme (LCD)
Emplacement et attrait: les zones très touristiques ou d'affaires sont souvent synonymes d'une demande plus élevée.
Demande de voyage: La saisonnalité, les événements locaux et l'attrait de la destination sont essentiels.
Concurrence: La disponibilité d'hébergements similaires a un impact sur votre stratégie de prix.
Économie locale et événements: La croissance économique et les événements peuvent temporairement stimuler la demande.
Aménagements de la propriété: Des caractéristiques uniques, telles qu'une piscine, peuvent justifier un taux journalier moyen (ADR) plus élevé pour votre établissement.
Location à long terme (LTR)
Tendances économiques et démographiques: La croissance de l'emploi, des salaires et de la population est le signe d'un marché solide.
L'offre du marché: L'équilibre entre les logements locatifs à long terme et les logements à vendre influe sur la saturation du marché.
Attributs de la communauté: La qualité des écoles et la sécurité des quartiers sont essentielles pour attirer les habitants.
Caractéristiques de la propriété: L'attrait à long terme est renforcé par des équipements pratiques tels que des rangements et des appareils électroménagers efficaces.
Que vous décidiez de lancer une activité de location à court terme ou d'opter pour une location traditionnelle à long terme, ces facteurs détermineront la faisabilité et la rentabilité de votre bien d'investissement. Pour plus d'informations sur la façon de naviguer sur le marché de l'investissement courte durée, lisez notre Guide d'investissement Airbnb.
Comment calculer le revenu potentiel de votre bien locatif ?
La détermination des revenus locatifs potentiels est une étape clé de la stratégie d'investissement immobilier, qu'il s'agisse de locations à court ou à long terme. Il ne s'agit pas seulement d'estimer les bénéfices, mais aussi de comprendre les conditions du marché et les stratégies de fixation des prix. La réussite d'un investissement immobilier repose sur une bonne compréhension de ces facteurs.
Les LCD, tels que ceux répertoriés sur Airbnb, offrent des opportunités de revenus uniques. La fixation d'un prix de location compétitif mais rentable implique un mélange de facteurs, y compris la désirabilité de l'emplacement, la demande saisonnière et le paysage actuel des hébergements de voyage. Une approche équilibrée, combinant l'analyse de votre propriété et les données du marché, peut conduire à une projection de revenus plus précise.
Calculer les revenus potentiels
Comprendre le potentiel d'investissement de n'importe quelle adresse dans le monde.
Facteurs influençant le ROI d'Airbnb par rapport à la location
Comprendre le revenu locatif potentiel n'est que le début de l'investissement immobilier. Pour obtenir une image complète de votre investissement en tant que propriétaire, il est important de prendre en compte d'autres facteurs qui déterminent le véritable retour sur investissement. Ces facteurs comprennent les tendances du marché, les coûts d'exploitation, etc.
Nous avons créé un tableau qui compare les différents facteurs affectant à la fois votre revenu locatif total et votre retour sur investissement global lorsqu'il s'agit de choisir entre Airbnb et la location.
Pourquoi le ROI net est le nom du jeu entre Airbnb et la location
Le retour net sur investissement (Net ROI) mesure la rentabilité d'un investissement après prise en compte de tous les coûts, offrant ainsi une image claire du rendement financier réel. Il est calculé en soustrayant les coûts totaux du revenu total généré par le bien, puis en divisant ce résultat par le coût de l'investissement et en le multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage.
En matière d'investissement immobilier, le choix entre Airbnb et la location dépend de la compréhension de l'option qui permet d'obtenir un retour sur investissement net plus élevé. Cette mesure est cruciale car elle prend en compte non seulement les revenus potentiels, mais aussi les coûts opérationnels associés à chaque stratégie de location. Il en résulte une vision globale de la rentabilité.
ROI net des marchés américains Airbnb vs Location
Nous avons créé un tableau de bord interactif qui estime le retour sur investissement net pour les locations à long terme et à court terme dans 40 marchés différents. Nos estimations sont basées sur les données d'AirDNA concernant les revenus annuels moyens des locations à court terme, combinées aux données de Zillow sur les taux de location à long terme et les prix d'achat des logements.
Afin de déterminer le ROI net, nous avons formulé certaines hypothèses. Ces hypothèses sont les suivantes :
Les dépenses de fonctionnement représentent 50 % des recettes des LCD.
Les frais d'exploitation représentent 35 % des recettes pour les locations à long terme.
Les taux de vacance moyens ou les délais de mise en location diminuent les revenus locatifs annuels à long terme de 5 %.
La différence dans les frais d'exploitation s'explique par les coûts plus élevés de gestion, d'ameublement et d'entretien d'une propriété Airbnb.
Autres considérations clés sur la location de vacances par rapport à la location traditionnelle
Les propriétaires sont confrontés à une décision complexe lorsqu'ils choisissent d'investir dans une propriété Airbnb ou une propriété locative traditionnelle, car ils doivent prendre en compte divers facteurs au-delà du potentiel de revenus. L'impact des réglementations locales, de la fiscalité et de la gestion immobilière joue un rôle essentiel dans la viabilité et la rentabilité de chaque stratégie de location.
Réglementation
Les réglementations relatives aux locations de courte durée posent les bases de ce qu'il est possible de faire avec les locations immobilières. Des villes comme New York ont mis en place des lois de zonage strictes qui limitent la possibilité de proposer des LCD à moins que des conditions spécifiques ne soient remplies, comme la présence de l'hôte pendant le séjour. Ces réglementations peuvent influencer la décision d'opter pour Airbnb, la nécessité d'obtenir des permis ou des directives strictes pouvant compliquer le processus de location.
Taxation
Les implications fiscales des locations Airbnb peuvent différer de celles des locations traditionnelles. Les revenus des propriétés Airbnb peuvent être assortis de taxes hôtelières ou touristiques et d'impôts sur le revenu, ce qui crée un scénario fiscal unique pour les exploitants de maisons de vacances. À l'inverse, les propriétés louées à long terme sont généralement soumises à des règles fiscales plus familières. Les propriétaires peuvent déduire des dépenses telles que les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier et les frais d'entretien directement liés à la maintenance de la propriété louée.
Assurance des biens
L'assurance pour les locations de vacances doit couvrir les risques plus élevés associés à l'occupation temporaire, tels que les dommages matériels ou les problèmes de responsabilité. Ces risques ne sont généralement pas couverts par les polices d'assurance habitation classiques. Cette assurance spécialisée est généralement plus coûteuse, en raison du risque accru. En revanche, les propriétaires de logements loués à long terme investissent généralement dans des polices d'assurance qui couvrent la responsabilité civile et les dommages matériels pour des locations de longue durée. L'assurance des locations à long terme offre une structure de coût et de couverture différente qui s'aligne sur les taux de rotation plus faibles.
Gestion immobilière
La gestion quotidienne d'une location Airbnb peut être beaucoup plus pratique qu'une location traditionnelle. La forte rotation des hôtes exige un nettoyage et un entretien réguliers, ainsi qu'une communication active pour les contrôles et l'assistance. Cette demande opérationnelle peut représenter une charge financière et temporelle pour le propriétaire. Dans le cas d'une location traditionnelle, la propriété peut souvent être gérée de manière plus passive une fois qu'un locataire fiable a été trouvé. Cependant, il est possible d'exploiter votre location de vacances à distance ou d'engager un gestionnaire immobilier pour rendre votre investissement Airbnb plus passif.
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[Sources] Airbnb vs Renting: Make the Right Choice for Your Investment Strategy. Airdna. 11 avril 2024. Disponible sur : https://www.airdna.co/blog/airbnb-vs-renting-roi-compared (17/04/2024).